Loteamentos: por que não harmonizar os prazos do licenciamento urbanístico com o ambiental?

Loteamentos, por definição legal, são a subdivisão de uma gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes (Lei do Parcelamento do Solo Urbano – Lei n. 6.766/79). Por suas características próprias, a implantação de loteamentos está submetida ao licenciamento urbanístico e ao licenciamento ambiental. No entanto, há discrepância nos prazos previstos em ambos os procedimentos, o que acaba sendo na prática motivo de um considerável gravame para o empreendedor, além de gerar alguns percalços ao o planejamento das obras.  Essa discrepância nos prazos é o que pretendemos abordar nesse artigo.

A Lei n. 6.766/79 estabelece que antes da elaboração do projeto de loteamento, o empreendedor deverá solicitar à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que defina as diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário (art. 6º). Definidas as diretrizes, o loteador terá, no máximo, 4 (quatro) anos para concluir as obras (art. 7º, parágrafo único, e art. 9º). Ocorre que em paralelo a esse prazo há o licenciamento ambiental, que comumente  não é concluído nesse prazo, seja pela complexidade dos estudos exigidos, seja pela mora da Administração Pública. Aliás, nos termos da Resolução CONAMA n. 237/97, somente o prazo de validade da Licença de Instalação (que procede a Licença Prévia, antecede a Licença de Operação, e autoriza a instalação do empreendimento) pode ser de até 6 (seis) anos, dependendo da dimensão do projeto.

Essa discrepância de prazos é extremamente prejudicial ao empreendedor, pois o obriga a correr contra o tempo em duas esferas: a ambiental e a urbanística. Ainda, se o prazo de quatro anos da Lei n. 6.766/79 for extrapolado, o loteador pode incorrer em crime contra a Administração Pública, com pena de reclusão de um a quatro anos e multa de até cinquenta vezes o maior salário mínimo vigente (art. 50, I e II, do mesmo diploma legal). Especialmente para os loteamentos  de grande extensão, isso é um problema gravíssimo, pois além de quatro anos já ser um prazo curto para a sua conclusão, o licenciamento ambiental dificilmente chegará a seu término dentro desse prazo.

Sem dúvidas, essa é uma matéria que precisa urgentemente de alteração legislativa. É preciso que os prazos do licenciamento ambiental e do urbanístico sejam compatibilizados e que o tempo disponível para o empreendedor concluir seu loteamento seja concebido efetivamente com base nas peculiaridades do projeto, as quais muitas vezes fazem dos quatro anos um prazo exíguo.

Apesar de os quatro anos serem, pela letra da lei, improrrogáveis, alguns empreendedores equacionaram esse problema por meio de Termos de Ajustamento de Conduta (TACs) celebrados com o município e, eventualmente, também com o Ministério Público e com os adquirentes dos lotes (com esses últimos, por óbvio, somente em casos de os lotes já terem sido comercializados antes da conclusão do loteamento). Sem dúvidas, o diálogo com a Prefeitura e com os eventuais adquirentes consiste na melhor maneira de resolver a situação quando o prazo se mostrar insuficiente.

Espera-se que o Poder Público harmonize esses prazos o quanto antes, preferencialmente por meio de alteração legislativa que oportunizará uma maior segurança jurídica aos empreendedores. Essa medida é extremamente relevante para dar o tempo necessário para o empreendedor executar o projeto de acordo com as diretrizes do licenciamento urbanístico e em atenção à legislação ambiental. Todos ganham com a compatibilização dos prazos: o empreendedor, os adquirentes e o meio ambiente urbano e natural.

Por Nelson Tonon Neto

Postado em 22/03/2016