Certidão de Zoneamento: um documento que não pode fugir da Lei

Cabe aos municípios, por expressa previsão constitucional (art. 30, VIII, CRFB/1988), promover adequado ordenamento de seu território, por meio de planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano. Dividir uma cidade em zonas, é promover a devida ocupação do solo, levando em consideração as características (densidade populacional, localização, uso e etc) e as dotações de cada região específica do município.

Uma cidade bem planejada, com uma legislação urbanística que dê segurança jurídica aos cidadãos e a quem pretende implantar empreendimentos no local, é sinônimo de crescimento ordenado e desenvolvimento social e econômico.

De todo modo, sabe-se que infelizmente a insegurança jurídica é elemento constante no Brasil. Isso é causado por diversos fatores, como leis redigidas de forma imprecisa, e insuficiente uniformização de decisões judiciais (existência de decisões em sentido contrário sobre o mesmo assunto).  

O zoneamento municipal também é negativamente afetado pela falta de segurança jurídica. Também por isso, é tão importante a existência das Certidões de Zoneamento (ou Certidões de Uso e Ocupação do Solo) – documentos pelos quais os municípios atestam a aptidão de um determinado empreendimento ou construção em uma específica zona da cidade. Por exemplo, normalmente uma indústria pode ser construída na Zona Industrial do município, mas não em sua Zona Residencial.

Um dos aspectos mais relevantes a ser levado em conta quando o assunto são Certidões de Zoneamento é que elas representam apenas uma declaração, uma ratificação, do que já está na Lei. Trata-se de documento estritamente vinculado à legislação do município, não havendo espaço para decisões por parte do Poder Público que tenham outras motivações que não a letra da Lei. Se a Lei diz que é permitido, na Certidão terá impreterivelmente de constar isso.

Por isso, na hipótese de discordância quanto ao conteúdo de uma dessas Certidões (a legislação permite a implantação do projeto na zona específica, e o documento é expedido em sentido oposto), há a possibilidade de recorrer ou pedir reconsideração para o próprio município, ou ainda de levar a questão ao Poder Judiciário (propor uma ação com o objetivo de que a Certidão equivocada seja anulada, e que seja expedida uma correta).

Quanto mais complexo um empreendimento, mais correta e precisa tem de ser a Certidão de Zoneamento. Em processos de licenciamento ambiental, por exemplo, tais Certidões podem ser exigidas como requisitos para emissões de licenças ambientais. Assim, a falta da devida atenção quanto a esse tema pode representar graves prejuízos e atrasos no cronograma de implantação de empreendimentos, razão pela qual devem ser evitados.

Por Nelson Tonon

Postado dia 04/03/2019

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