Por que devo fazer uma consulta de viabilidade para construção?

As consultas de viabilidade para construção representam assunto de suma importância para o setor da construção civil. É por meio desse procedimento, que tramita perante o poder público municipal, que é possível ao cidadão ou à empresa ter uma resposta do município a respeito do que, em tese, pode ou não ser construído em determinado local.

A administração pública, ao se deparar com uma consulta de viabilidade para construção, tem de levar em conta em sua análise aspectos legais aplicáveis ao caso concreto, como o zoneamento municipal e a existência ou não de restrições ambientais.

É muito importante destacar que uma resposta positiva em um processo de consulta de viabilidade (isto é, resposta de que é possível construir certo tipo de projeto em determinada localidade) não representa um direito adquirido de construir, bem como não substitui um alvará de construção (que efetivamente autoriza uma construção do ponto de vista urbanístico) ou uma licença ambiental (para os casos em que haja potencial impacto ao meio ambiente e, em razão disso, seja exigido licenciamento ambiental).

Isso posto, quais são então as razões para que o proprietário de um imóvel faça uma consulta de viabilidade para construção? Citaremos duas: (i) a possibilidade de uma compreensão mais precisa do potencial construtivo do seu terreno; e (ii) a oportunidade de agregar valor a um imóvel em virtude da obtenção de uma consulta de viabilidade positiva.

Infelizmente, ambiguidades e imprecisões em legislações urbanísticas municipais são uma realidade no Brasil. Além disso, alguns municípios apresentam restrições peculiares que somente um profundo conhecedor da legislação local poderia se atentar antes da aquisição ou venda de um imóvel. No município de Florianópolis, por exemplo, terrenos de marinha são, salvo algumas exceções, não passíveis de construção (Plano Diretor de Florianópolis, art. 120 e seguintes). Por isso, em muitos casos, a consulta de viabilidade é mesmo muito importante para possibilitar a um proprietário uma maior compreensão a respeito do potencial construtivo de seu imóvel.

Já a possibilidade de se agregar valor a um imóvel em razão de uma consulta de viabilidade positiva decorre da máxima de que “um imóvel vale o quanto se pode construir nele”. Um terreno com uma resposta favorável do município quanto a determinado tipo de construção vale mais que um imóvel que não a possui.

Em conclusão, entende-se que a consulta de viabilidade para construção representa um bom procedimento à disposição dos cidadãos e empresas que desejam conhecer melhor o potencial construtivo de seu imóvel e/ou mensurar seu valor. É apenas importante alertar que há dois lados da mesma moeda: uma consulta de viabilidade negativa, resultado de um processo mal instruído, resultará em desvalorização do imóvel e certeira desconfiança por parte de possíveis adquirentes. Por isso, é preciso de diligência na condução do processo.

Por Nelson Tonon Neto

Postado dia 16/03/2018

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