Meu terreno foi zoneado de forma errada: há algo que se possa fazer?

No Brasil, é competência dos municípios, por expressa disposição do art. 30, VIII, da Constituição da República de 1988, “promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano”.

O instrumento mais notável no que concerne ao ordenamento territorial é o Plano Diretor, que deve ser aprovado pela Câmara Municipal, sendo obrigatório para todas as cidades com mais de vinte mil habitantes.

Pois bem. Feita essa brevíssima introdução, pode-se afirmar que no Brasil os municípios têm o dever de adequadamente ordenar seu território? Sim. Mas também se pode afirmar que todas as cidades fazem isso com excelência? Não, infelizmente.

As razões para existirem problemas nos ordenamentos municipais são variadas. Cita-se como exemplos: (i) elaboração de legislação sem a devida oitiva da população e ciência das realidades locais, o que pode resultar em um texto que não atenda às verdadeiras necessidades da região; (ii) dificuldades técnicas para confecção de legislação, dada a complexidade do solo e de aspectos urbanísticos e ambientais em geral de alguns municípios.

Agora, neste breve texto, parte-se da análise abstrata para um hipotético caso particular. Se podem existir falhas no ordenamento municipal, o zoneamento estipulado pelo município para o meu imóvel pode estar equivocado? Pode haver uma limitação de uso e ocupação ao meu terreno que, em verdade, não tem razão de existir? Infelizmente, sim e sim. Mas há algo a fazer para tentar corrigir a situação descrita acima? Felizmente, sim.

Vislumbra-se inicialmente dois caminhos para tentar se resolver esse tipo de problema: (i) propositura de demanda na via administrativa municipal (órgão da municipalidade responsável pelo ordenamento) para tentar a readequação (este caminho pode ser bastante prejudicado – até inviabilizado – por falta de previsão legal na legislação do município; mas se houver tal previsão, deve-se sim ao menos tentar essa alternativa); (ii) propositura de ação judicial em face do município, de modo a demonstrar tecnicamente o motivo de o determinado imóvel estar zoneado de forma equivocada, e, assim, requerer sua condenação em obrigação de fazer (para que examine eventuais consultas de viabilidade e pedidos de alvará de construção com base no zoneamento tecnicamente correto – que inclusive pode ser sugerido – desde que com embasamento técnico – pelo particular autor da ação).

Enfim, o assunto versado neste breve artigo não é simples. Ordenamento municipal é uma matéria que envolve conhecimento de diversas áreas, como engenharia, arquitetura, urbanismo, direito, entre outras. É de se reconhecer que mesmo para municípios com recursos por vezes é difícil produzir uma legislação de excelência na matéria.

De todo modo, apesar de toda a complexidade do tema, existem sim possíveis soluções aos particulares que se sintam prejudicados com o zoneamento e/ou as restrições urbanísticas aplicáveis aos seus imóveis. Por certo, é melhor tentar tomar alguma atitude para reverter a situação do que simplesmente aceitar tacitamente um equívoco do Poder Público que, a depender do caso, pode representar inclusive o esvaziamento do conteúdo econômico do seu imóvel.

Por Nelson Tonon Neto

Postado dia 04/09/2018