Loteamentos de segurança máxima

O estado de violência que infelizmente já estamos acostumados a conviver acaba por influenciar nosso dia a dia. São inúmeras mudanças que temos que nos submeter para nos sentirmos mais tranquilos e podermos aproveitar momentos de descanso e lazer.

É desta forma que podemos ver a normatização do instituto jurídico do condomínio de lotes, trazido pela Lei n. 13.465/2017, como mais uma forma de proteção da população à falta de poder do Estado nas ruas. Além desta nova modalidade prevista pela nova lei federal, é instituída, também, a modalidade do loteamento de acesso controlado. E porque será que isso está ocorrendo?

Para ilustrar a situação e tornar possível um melhor entendimento da situação vamos às considerações. O crescimento urbano tem como uma de suas consequências a necessidade de ocupação de novas áreas. Estas, por sua vez, são normalmente ocupadas por construção de edifícios (condomínios) e por meio do parcelamento do solo que, de acordo com a lei, dividem-se em duas modalidades: loteamento e desmembramento (Lei 6.766/79 – Parcelamento).

No desmembramento, ocorre a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, já no loteamento, após a subdivisão das glebas em lotes destinados à edificação, o loteador se incumbe da abertura de novas vias de circulação e espaços públicos de forma a viabilizar que cada lote tenha acesso direto às ruas de circulação, e que estas se integrem com as vias urbanas preexistentes na cidade. A característica principal do loteamento é de que a gleba loteada dá origem a ruas, praças e espaços livres, de uso comum, que devem ser transferidas ao Município.

Já com relação ao condomínio (Lei 4.591/64 – Condomínio e Código Civil/02) não há qualquer parcelamento do terreno, permanecendo íntegra a gleba originária, mas, de acordo com o Código Civil, pode haver partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

Passados os esclarecimentos, voltemos ao tema central. No “loteamento de acesso controlado”, de acordo com a prática e a doutrina, tem-se admitido que os municípios façam concessão do uso dos bens públicos (como ruas e equipamentos de lazer), inseridos no interior do empreendimento, para os moradores daquela área.

Importante ressaltar que com o advento da nova lei, o acesso controlado passou a ter previsão legal e que este controle “será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados” (art. 78 da Lei 13.456/17). Inegável o dispositivo voltado para a segurança dos proprietários de lotes da área do empreendimento.

Da mesma forma se institui o condomínio de lotes, este, por sua vez, trata-se de um condomínio que será composto por lotes, desvinculado da necessidade de edificação (ou projeto de edificação), os quais estarão necessariamente vinculados a uma fração ideal das áreas comuns em proporção a ser definida no ato de instituição.

Inegável, portanto, que a sociedade se transforma de acordo com os acontecimentos cotidianos. E a legislação se adequou a necessidade de mais segurança dentro dos loteamentos. Essas novas modalidades são bastante favoráveis para o setor de loteamentos e para os cidadãos. Melhor seria resolver o grave problema da segurança pública. Enquanto isso não ocorre,  melhor mesmo é aproveitar corretamente as novas possibilidades trazidas pela legislação.

Por Alexandre Couto

Atualizado dia 30/05/2017