A implicância das APPs nos valores dos imóveis
Área de preservação permanente (APP), conforme definição do art. 3º, inciso II, do Código Florestal, consiste em “área protegida, coberta ou não por vegetação nativa, com a função ambiental de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica e a biodiversidade, facilitar o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar o bem-estar das populações humanas”.
As APPs, via de regra, são não edificáveis (caráter non aedificandi), não se podendo nelas intervir nem suprimir vegetação. Em verdade, somente é autorizada a intervenção em APP se configurada uma das três hipóteses excepcionais previstas na Codificação Florestal: utilidade pública, interesse social e baixo impacto ambiental.
Antes de se investir em um imóvel, pode-se afirmar ser prática corriqueira no mercado a averiguação da existência de alguma APP definida pelo Código Florestal na área. Entretanto, leis estaduais e municipais também podem definir áreas como de preservação permanente, sendo que essas APPs estaduais e/ou municipais muitas vezes são ignoradas. Nesses casos, não raro o proprietário do terreno só tomar conhecimento das restrições decorrentes da legislação estadual e/ou municipal quando dá entrada em processos de licenciamento urbanístico e/ou ambiental (e recebe negativas).
Aliás, a situação fica ainda mais complicada quando se leva em conta que alguns municípios definem como APP áreas que não tem (ou ao menos não deveriam ter) dotação para tanto. Em Florianópolis, por exemplo, são APPs os terrenos de marinha (art. 120, Plano Diretor de Florianópolis). No município fluminense de Macaé, por sua vez, o art. 157, II, da Lei Orgânica Municipal e o art. 26, I, do Código de Meio Ambiente estipulam como de preservação permanente a vegetação de restinga, sem previsão de função fixadora de dunas ou estabilizadora de mangues (como faz a legislação federal e a estadual).
Enfim, certo é que um imóvel vale o quanto se pode construir nele. Portanto, a presença de APPs em terrenos influencia de forma direta no seu valor. Desse modo, é extremamente recomendável que antes de se realizar um investimento, que se verifique todas as restrições da área, em especial a existência de áreas de preservação permanente, tanto as previstas na legislação federal, quanto as dispostas em atos normativos estaduais e municipais. Se não for adotada a devida diligência antes de um investimento, há o risco de um negócio que à primeira vista parecia ser bastante vantajoso, mostrar-se um grande erro.
Postado dia 16/04/2018
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