Áreas contaminadas podem ser atrativas para investimentos do setor imobiliário?

Este breve artigo tem por objetivo explorar se as áreas contaminadas podem ser consideradas atraentes para o setor imobiliário em razão da escassez de áreas em centros urbanos. 

Sabe-se que cada vez mais os centros urbanos ganham incentivos à verticalização, ou seja, a construção de edifícios, em detrimento de condomínios ou loteamento de casas. Percebe-se ainda uma tendência clara destes empreendimentos estarem sendo desenvolvidos em áreas periféricas, de expansão urbana, onde ainda há um maior espaço. 

Nesse contexto de saturação de áreas em centros urbanos é que ganha destaque a viabilização de uso de áreas contaminadas, objeto deste artigo. Afinal, as áreas contaminadas podem ser atrativas aos investimentos do setor imobiliário? 

A resposta para essa pergunta é: depende. A compra de terrenos em que há áreas contaminadas pode ser um bom negócio para construção civil, desde que observados os requisitos mínimos para o gerenciamento de áreas contaminadas.

O Estado de São Paulo, por exemplo, pioneiro na elaboração de diretrizes e procedimentos para a proteção da qualidade do solo e gerenciamento de áreas contaminadas, possui ao todo 6.484 áreas registradas como contaminadas e reabilitadas.1 De acordo com a Lei Estadual n. 13.577/2009, que regulamenta o assunto, as áreas contaminadas são definidas como áreas, terrenos, locais, instalações, edificações, ou benfeitorias que contenham quantidades ou concentrações de matéria em condições que causem ou possam causar danos à saúde humana, ao meio ambiente ou a outro bem a proteger.

Por outro lado, o artigo 3º, inciso V, prevê a possibilidade de reutilização de áreas contaminadas que já foram remediadas. Assim, após todo processo de remediação e  confirmação pelo órgão ambiental, essas áreas tornam-se passíveis de serem utilizadas uma vez que restabelecidas ao nível de risco aceitável à saúde humana.

Cabe registrar que a matéria também é regulamentada pela Resolução CONAMA 420/2009, a qual dispõe sobre os critérios e valores orientadores de qualidade do solo quanto à presença de substâncias químicas e estabelecendo diretrizes para o gerenciamento ambiental de áreas contaminadas.

Como se vê, a reabilitação e reutilização de áreas contaminadas pode ser uma alternativa de uso e de crescimento do setor imobiliário em áreas urbanas. Não se pode perder de vista, obviamente, que todo processo de remediação tem um custo, passível de ser utilizado como moeda de troca em uma negociação de compra e venda. No entanto, os empreendedores que pretendem adquirir e fazer uso futuros dessas áreas devem, antes de adquiri-las, passar pelo devido processo de due diligence da área, e caso identificada a contaminação, passar por um processo de descontaminação até que a área se torne reabilitada para o uso desejado.  Ressalte-se que a comprovação e a validação da reabilitação da área pelo órgão ambiental faz com que os riscos de responsabilização ambiental diminuam de forma considerável.  

Publicado dia 06/04/2021

Por Nathalye Libanio


1 Relatório de Áreas Contaminadas CETESB. Acessível em https://cetesb.sp.gov.br/areas-contaminadas/wp-content/uploads/sites/17/2021/03/Areas-Contaminadas-2020.pdf

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