Unidades de Conservação, Propriedade Privada e Reurb: o que todo proprietário e titular precisa saber?

O Brasil abriga inúmeras Unidades de Conservação –  UCs. Somente em nível federal, estima-se mais de 340, sem contar as Reservas Particulares de Patrimônio Natural (RPPNs).

Essas áreas especialmente protegidas dividem-se em duas categorias: Proteção Integral e as de Uso Sustentável. No artigo  “Unidades de Conservação: Proteção Integral ou Uso Sustentável?” já apresentamos as principais diferenças entre elas.  Ainda assim, a compatibilidade de propriedades privadas sobrepostas a UCs é um tema que continua a gerar dúvidas entre os proprietários.

Das 12 categorias de UCs previstas na Lei n° 9.985/2000, que instituiu o Sistema Nacional de Unidades de Conservação da Natureza – SNUC, há aquelas que não admitem propriedades privadas em seu interior: Parques Nacionais (Parna), Florestas Nacionais (Flona), Reservas Extrativistas (Resex), Estações Ecológicas (Esec), Reservas Biológicas (Rebio), Reservas de Desenvolvimento Sustentável (RDS) e Reservas de Fauna (Refau).

Nas demais categorias, espaços públicos e privados podem coexistir, como ocorre nas Áreas de Proteção Ambiental (APA), Monumentos Naturais (Mona), Refúgios da Vida Silvestre (Revis) e Áreas de Relevante Interesse Ecológico (Arie). Para que isso ocorra, as atividades privadas devem ser compatíveis com os objetivos de conservação e uso do solo definidos para essas unidades.

Nos processos de criação de Unidades de Conservação que não admitem propriedades privadas,  é altamente recomendável que os proprietários, ao tomarem conhecimento do início do procedimento, acompanhem e participem ativamente de sua tramitação. Essa atuação pode reduzir o risco de desapropriação ou possibilitar a busca pela  melhor forma de monetização da área.  (Sobre o tema,  leia: “Doação Antecipada: transforme sua área localizada em UC em créditos ambientais” e “A doação de áreas localizadas em Unidades de Conservação como Compensação Florestal”).

De toda forma, em qualquer UC, é fundamental conhecer e participar da elaboração do Plano de Manejo, documento técnico que define as permissões e restrições de uso das áreas. Esse conhecimento permite ao proprietário compreender de antemão o que pode ou não fazer em sua propriedade, evitando penalidades que podem incluir, inclusive, a demolição de construções irregulares.

Ao adquirir um imóvel, a matrícula é um instrumento essencial para identificar confrontações e limitações existentes, inclusive sobreposições em UCs e suas zonas de amortecimento.

Por fim, é importante tratar dos núcleos urbanos informais^[1] situados em Unidades de Conservação de Uso Sustentável, para os quais a Lei n° 13.465/2017 admite a possibilidade de regularização fundiária urbanística (REURB). Nesses casos, é necessária a anuência do órgão gestor da UC, e o procedimento deve observar as disposições dos arts. 64 e 65 do Código Florestal, além de ser acompanhado de estudos técnicos que comprovem as melhorias ambientais resultantes da intervenção em relação à situação anterior.^[2]   

Entende-se que essa possibilidade de regularização aplica-se, a princípio, apenas às Áreas de Proteção Ambiental (APAs), pois essas podem abranger áreas públicas e/ou privadas e admitir núcleos urbanos em seu interior. Nas demais categorias de UCs Sustentável, a ocupação é restrita a núcleos urbanos ou populações tradicionais, conforme previsto em lei.

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A equipe do Saes Advogados tem ampla atuação na regularização de áreas inseridas em Unidades de Conservação, compensações ambientais e adequação de empreendimentos às normas ambientais. Com experiência técnica e jurídica consolidada, o escritório assessora proprietários, empresas e entidades setoriais em temas como Plano de Manejo, desapropriações, doações, monetização de áreas e REURB. Caso tenha dúvidas sobre como sua propriedade ou empreendimento pode ser impactado por uma Unidade de Conservação, nossa equipe está à disposição para oferecer orientação especializada.

Lei n° 13.465/2017 DECRETO Nº 9.310, DE 15 DE MARÇO DE 2018

Art. 11. Para fins desta Lei, consideram-se:

I – núcleo urbano: assentamento humano, com uso e características urbanas, constituído por unidades imobiliárias de área inferior à fração mínima de parcelamento prevista na Lei nº 5.868, de 12 de dezembro de 1972 , independentemente da propriedade do solo, ainda que situado em área qualificada ou inscrita como rural;

II – núcleo urbano informal: aquele clandestino, irregular ou no qual não foi possível realizar, por qualquer modo, a titulação de seus ocupantes, ainda que atendida a legislação vigente à época de sua implantação ou regularização;

III – núcleo urbano informal consolidado: aquele de difícil reversão, considerados o tempo da ocupação, a natureza das edificações, a localização das vias de circulação e a presença de equipamentos públicos, entre outras circunstâncias a serem avaliadas pelo Município;

§ 2º Constatada a existência de núcleo urbano informal situado, total ou parcialmente, em área de preservação permanente ou em área de unidade de conservação de uso sustentável ou de proteção de mananciais definidas pela União, Estados ou Municípios, a Reurb observará, também, o disposto nos arts. 64 e 65 da Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012 , hipótese na qual se torna obrigatória a elaboração de estudos técnicos, no âmbito da Reurb, que justifiquem as melhorias ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior, inclusive por meio de compensações ambientais, quando for o caso.

   Art. 64. Na Reurb-S dos núcleos urbanos informais que ocupam Áreas de Preservação Permanente, a regularização fundiária será admitida por meio da aprovação do projeto de regularização fundiária, na forma da lei específica de regularização fundiária urbana. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 1º O projeto de regularização fundiária de interesse social deverá incluir estudo técnico que demonstre a melhoria das condições ambientais em relação à situação anterior com a adoção das medidas nele preconizadas.

§ 2º O estudo técnico mencionado no § 1º deverá conter, no mínimo, os seguintes elementos:

I – caracterização da situação ambiental da área a ser regularizada;

II – especificação dos sistemas de saneamento básico;

III – proposição de intervenções para a prevenção e o controle de riscos geotécnicos e de inundações;

IV – recuperação de áreas degradadas e daquelas não passíveis de regularização;

V – comprovação da melhoria das condições de sustentabilidade urbano-ambiental, considerados o uso adequado dos recursos hídricos, a não ocupação das áreas de risco e a proteção das unidades de conservação, quando for o caso;

VI – comprovação da melhoria da habitabilidade dos moradores propiciada pela regularização proposta; e

VII – garantia de acesso público às praias e aos corpos d’água.

Art. 65. Na Reurb-E dos núcleos urbanos informais que ocupam Áreas de Preservação Permanente não identificadas como áreas de risco, a regularização fundiária será admitida por meio da aprovação do projeto de regularização fundiária, na forma da lei específica de regularização fundiária urbana. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 1º O processo de regularização ambiental, para fins de prévia autorização pelo órgão ambiental competente, deverá ser instruído com os seguintes elementos:

§ 1º O processo de regularização fundiária de interesse específico deverá incluir estudo técnico que demonstre a melhoria das condições ambientais em relação à situação anterior e ser instruído com os seguintes elementos: (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

I – a caracterização físico-ambiental, social, cultural e econômica da área;

II – a identificação dos recursos ambientais, dos passivos e fragilidades ambientais e das restrições e potencialidades da área;

III – a especificação e a avaliação dos sistemas de infraestrutura urbana e de saneamento básico implantados, outros serviços e equipamentos públicos;

IV – a identificação das unidades de conservação e das áreas de proteção de mananciais na área de influência direta da ocupação, sejam elas águas superficiais ou subterrâneas;

V – a especificação da ocupação consolidada existente na área;

VI – a identificação das áreas consideradas de risco de inundações e de movimentos de massa rochosa, tais como deslizamento, queda e rolamento de blocos, corrida de lama e outras definidas como de risco geotécnico;

VII – a indicação das faixas ou áreas em que devem ser resguardadas as características típicas da Área de Preservação Permanente com a devida proposta de recuperação de áreas degradadas e daquelas não passíveis de regularização;

VIII – a avaliação dos riscos ambientais;

IX – a comprovação da melhoria das condições de sustentabilidade urbano-ambiental e de habitabilidade dos moradores a partir da regularização; e

X – a demonstração de garantia de acesso livre e gratuito pela população às praias e aos corpos d’água, quando couber.

§ 2º Para fins da regularização ambiental prevista no caput , ao longo dos rios ou de qualquer curso d’água, será mantida faixa não edificável com largura mínima de 15 (quinze) metros de cada lado.

§ 3º Em áreas urbanas tombadas como patrimônio histórico e cultural, a faixa não edificável de que trata o § 2º poderá ser redefinida de maneira a atender aos parâmetros do ato do tombamento.

§ 3º No caso de a Reurb abranger área de unidade de conservação de uso sustentável que, nos termos da Lei nº 9.985, de 18 de julho de 2000 , admita regularização, será exigida também a anuência do órgão gestor da unidade, desde que estudo técnico comprove que essas intervenções de regularização fundiária implicam a melhoria das condições ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior.

§ 4º Na Reurb cuja ocupação tenha ocorrido às margens de reservatórios artificiais de água destinados à geração de energia ou ao abastecimento público, a faixa da área de preservação permanente consistirá na distância entre o nível máximo operativo normal e a cota máxima maximorum .

Decreto

Art. 92. As normas e os procedimentos estabelecidos neste Decreto poderão ser aplicados aos processos administrativos de regularização fundiária iniciados pelos entes públicos competentes até a data de publicação da Lei nº 13.465, de 2017 , e serão regidos, a critério deles, pelo disposto no art. 288-A ao art. 288-G da Lei nº 6.015, de 1973 , e no art. 46 ao art. 71-A da Lei nº 11.977, de 2009 .

§ 1º O disposto no caput aplica-se às regularizações fundiárias urbanas em andamento, situadas total ou parcialmente em unidade de uso sustentável, em área de preservação permanente, em área de proteção de mananciais e no entorno dos reservatórios de água artificiais. (Redação dada pelo Decreto nº 9.597, de 2018)

§ 2º Nas regularizações fundiárias previstas no caput, poderão ser utilizadas, a critério do órgão municipal ou distrital responsável pela regularização, as normas, os procedimentos e os instrumentos previstos na Lei nº 13.465, de 2017, e neste Decreto ou no art. 288-A ao art. 288-G da Lei nº 6.015, de 1973 , inclusive conjuntamente.

§ 3º As legitimações de posse já registradas na forma da Lei nº 11.977, de 2009 , prosseguirão sob o regime da referida Lei até a titulação definitiva dos legitimados na posse.

§ 4º O registro dos títulos emitidos, para conferir direitos reais, nos projetos de regularização que tenham sido registrados nos termos do art. 46 ao art. 71-A da Lei nº 11.977, de 2009 , a critério dos legitimados, do Município ou do Distrito Federal, poderá ser feito nos termos da Lei nº 13.465, de 2017 , e deste Decreto.

§ 5º Para a abertura de matrícula do sistema viário de parcelamento urbano irregular, na forma prevista no art. 195-A da Lei nº 6.015, de 1973 , a intimação dos confrontantes será feita por meio de edital, publicado no Diário Oficial ou em jornal com circulação na sede do Município ou no Distrito Federal, e será conferido prazo de trinta dias para a manifestação do intimado.

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^[1] Lei n° 13.465/2017. Art. 11. Para fins desta Lei, consideram-se:  II – núcleo urbano informal: aquele clandestino, irregular ou no qual não foi possível realizar, por qualquer modo, a titulação de seus ocupantes, ainda que atendida a legislação vigente à época de sua implantação ou regularização;

^[2] § 2º Constatada a existência de núcleo urbano informal situado, total ou parcialmente, em área de preservação permanente ou em área de unidade de conservação de uso sustentável ou de proteção de mananciais definidas pela União, Estados ou Municípios, a Reurb observará, também, o disposto nos arts. 64 e 65 da Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012, hipótese na qual se torna obrigatória a elaboração de estudos técnicos, no âmbito da Reurb, que justifiquem as melhorias ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior, inclusive por meio de compensações ambientais, quando for o caso.§ 3º No caso de a Reurb abranger área de unidade de conservação de uso sustentável que, nos termos da Lei nº 9.985, de 18 de julho de 2000 , admita regularização, será exigida também a anuência do órgão gestor da unidade, desde que estudo técnico comprove que essas intervenções de regularização fundiária implicam a melhoria das condições ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior.

Publicado em: 13/10/2025

Por: Gleyse Gulin