Parcelamento do Solo: modalidades e implicações penais.

A proteção ao Meio Ambiente disposta no art. 225 da Constituição Federal (CF) assegura o direito de todos ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, não apenas em favor da presente como das futuras gerações, outorgando direitos e impondo deveres ao Poder Público.

O meio ambiente artificial, notadamente aquele construído pelo ser humano, também figura como uma espécie de meio ambiente ecologicamente equilibrado prevista no art. 225. 

Aos Municípios caberão à promoção do adequado ordenamento territorial mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano (art. 30, VII da CF). Além disso, executar políticas de desenvolvimento urbano, a partir de diretrizes gerais estabelecidas em lei, com o objetivo de ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes (art. 182, da CF). Nos termos do § 2º deste dispositivo constitucional, a propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor.

A Lei n. 6.766, de 1979 que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, estabelece regras para a efetivação de loteamentos e desmembramentos.  A norma prevê como infraestrutura básica do parcelamento, a implementação de equipamentos urbanos de escoamento de águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação. Aduz, também, que as dimensões do lote atendam aos índices urbanísticos definidos no Plano Diretor.

Os parcelamentos do solo possuem a finalidade de disciplinar a ocupação das áreas urbanas, dando cumprimento às funções sociais da cidade.

De acordo com a Lei n. 6.766, de 1979, as modalidades de parcelamento de solo urbano são por meio de loteamento ou desmembramento.

O loteamento consiste na subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes ou a abertura de novas vias e de novos logradouros públicos.

Já o desmembramento é a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos nem prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

No que se refere aos loteamentos, deve-se atentar, a regularidade dos loteamentos. Para isso é necessário fazer aqui uma breve diferenciação entre loteamento irregular e loteamento clandestino. 

O loteamento irregular é aquele que embora tenha sido aprovado pelo poder público e/ou registrado no registro de imóveis competente, não foi executado atendendo às exigências da Lei n. 6.766, de 1979. Por sua vez, o loteamento clandestino configura aquele que não detém qualquer aprovação do poder público e/ou de registro de imóveis competente, resultando na inviabilidade da matrícula e na individualização dos lotes.

O art. 12 da Lei 6.766, de 1979 estabelece que o projeto de loteamento e desmembramento deverá ser aprovado pelo Município, a quem compete ainda a fixação de diretrizes do projeto a que aludem os arts. 6º e 7º da Lei n. 6.766, de 1979.

Assim, para análise e aprovação dos parcelamentos de solo a legislação exige que sejam cumpridos os requisitos expressos na Lei, como condição para o desenvolvimento válido e regular do empreendimento, tendo como as principais fases, o pedido de diretrizes, apresentação do projeto, aprovação pela Prefeitura Municipal, pré-registro, execução e registro.

No tocante à exigência de licenciamento ambiental para fins de parcelamentos do solo urbano, sabe-se que a atividade dependerá de análise e autorização dos órgãos competentes.

Não havendo por parte do empreendedor o regular parcelamento de solo, poderá ser ele imputado nos crimes específicos envolvendo loteamentos e desmembramentos, trazidos no art. 50 a 52 da Lei do Parcelamento do Solo. 

Oportuno trazer aqui as hipóteses descritas no art. 50 da Lei n. 6.766, de 1979, a rigor na sua forma simples: 

I) dar início ou efetuar, de qualquer modo, loteamento ou desmembramento urbano sem autorização da autoridade competente ou desacordo com as disposições desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municípios.

II) dar inicio, de qualquer modo, ou efetuar parcelamento urbano para fins urbanos sem observância das determinações constantes do ato administrativo de licença.

III) fazer, ou veicular proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a interessados a realizar afirmação falsa sobre a legalidade de parcelamento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato relativo a parcelamento do solo urbano para fins urbanos.

Na primeira hipótese, o crime ocorrerá quando o agente der início às ações de implantação de parcelamento, tais como terraplanagem, demarcação de ruas, sem a licença da autoridade competente. Na segunda, por sua vez, o crime está consumado quando, ainda que exista autorização do órgão público, os atos executórios estão em desacordo com a autorização, ao arrepio do disposto na Lei n. 6.766, de 1979.  Na derradeira hipótese do primeiro inciso, a conduta delituosa ocorre quando na prática dos atos executórios de parcelamento do solo, ainda que com a autorização do órgão competente, estiver em desacordo com as demais normas municipais ou estaduais aplicáveis à espécie que complementam a Lei do Parcelamento do Solo.

No inciso seguinte, o crime estará configurado na oportunidade em que o empreendedor descumprir o que consta no ato administrativo da licença expedida.

Com efeito, na terceira hipótese, trouxe o legislador o crime de falso, o qual fere diretamente contra o interesse público e não apenas a fé pública. O crime irá se consumar mediante a ocultação intencional de fato impeditivo ou limitador à aprovação do parcelamento.

É possível, também, que o crime ocorra em sua modalidade qualificada, conforme descrito no parágrafo único do art. 50 da Lei de Parcelamento do Solo, in verbis: 

I) por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros instrumentos que manifestem a intenção de vender lote em loteamento ou desmembramento não registrado no Registro de Imóveis competente;

II) com inexistência de título legítimo de propriedade do imóvel loteado ou desmembrado, ressalvado o disposto no art. 18, § 4º e 5º desta Lei, ou com omissão fraudulenta de fato a ele relativo, se o fato não constituir crime mais grave.

Assim, revela-se recomendável que o empreendedor busque uma orientação jurídica para o desenvolvimento regular e adequado do parcelamento urbano.

Publicado em: 13/03/2023

Por: Camilla Pavan Costa