O mercado de compra e venda de propriedades particulares inseridas em Unidades de Conservação está aquecido. Saiba porquê.
Em 2015, um levantamento realizado pelo Instituto Chico Mendes de Conservação da Biodiversidade – ICMBio apontou que 10 milhões de hectares que compõem áreas de 312 Unidades de Conservação Federais, encontravam-se pendentes de regularização fundiária1.
À época, segundo o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA, o passivo fundiário já era por volta de R$ 12 bilhões reais. A média nacional do valor da terra era de R$ 1.200,00 por hectare.
Não é à toa que o passivo fundiário e o problema orçamentário destacam-se como os principais desafios enfrentados pelo poder público na regularização (ambiental e fundiária) de Unidades de Conservação.
O limbo decorrente dessa situação reflete diretamente nos diversos proprietários de áreas inseridas nesses espaços territoriais protegidos. Ao tempo que eles ficam restritos ao uso de seu próprio bem, ficam à mercê da boa vontade do estado para dar os devidos encaminhamentos ao procedimento expropriatório até que sejam devidamente indenizados.
Tais situações acontecem especialmente com propriedades privadas inseridas em Unidades de Conservação de posse e domínio públicos. De acordo com a legislação ambiental, estas devem ser desapropriadas para serem incorporadas ao patrimônio público. Se isso não ocorrer a UC deixa de ser efetivamente implantada. O poder público deixa de cumprir seu papel constitucional de proteção ambiental e os órgãos gestores de implementar o Sistema Nacional de Unidades de Conservação – SNUC.
Notadamente nesse grupo de UCs exclusivamente de posse e domínio público encontram-se: (i) os Parques, (ii) Estação Ecológica e (iii) Reserva Biológica, pertencentes à categoria de Proteção Integral. Além disso, enquadram-se ainda no grupo a Floresta Nacional e a Reserva de Fauna, que são Unidades de Conservação de Uso Sustentável.
Há de se registrar, no entanto, que há situações em que a atividade realizada na propriedade particular é ou pode se tornar incompatível com os objetivos ou as regras de uso (plano de manejo) de UCs de outras modalidades. Nesses casos, a desapropriação e a indenização de benfeitorias também se fazem necessárias. Esse tipo de ocorrência é comum nos casos do Monumento Natural (Mona).
Contudo, em razão desse cenário de imprevisibilidade, e com vistas a desonerar o estado e proteger o meio ambiente, o legislador estabeleceu normas que possibilitaram a aquisição por terceiros dessas propriedades particulares desde que posteriormente sejam doadas ao Estado para fins de compensação ambiental. Nesse sentido, tanto o Código Florestal, quanto a Lei da Mata Atlântica, trouxeram previsões que possibilitaram o uso dessas áreas como forma de compensação florestal de reserva legal, bem como supressão de vegetação, respectivamente2.
Como a negociação passou a ser entre privados, a depender da urgência e da necessidade, o bioma, a localização, a disponibilidade e a regularidade da documentação passaram a ser critérios balizadores nas negociações. No caso da mata atlântica, por exemplo, por certo que nos locais em que haja maior escassez desse bioma, mais alto o custo do hectare será.
No entanto, os “deficitários” devem atentar que a perfectibilização da compensação só se dará com a aprovação do órgão ambiental e a transmissão da posse ou a doação da propriedade pendente de regularização fundiária ao órgão gestor da UC.
O que se vê é que as propriedades privadas, pendentes de regularização fundiária, inseridas em Unidades de Conservação passaram de passivos ambientais do estado, a um relevante ativo para os empreendedores.
1 https://oeco.org.br/reportagens/27548-o-passivo-fundiario-e-so-a-ponta-do-iceberg-afirma-vizentin/
2 Artigo 66, §5º, inciso III, e §6º, incisos I e II, da Lei Federal n. 12.651/2012 (Código Florestal), o artigo 26, II do Decreto n. 6.660/2008, que regulamenta a Lei Federal n. 11.428/2006 (Lei da Mata Atlântica)
Publicado dia: 16/05/2022
Por: Gleyse Gulin
